Налог на имущество физических лиц устанавливается главой 32 Налогового Кодекса РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований.
Устанавливая налог, представительные органы муниципальных образований определяют налоговые ставки в пределах, установленных настоящей главой, и особенности определения налоговой базы в соответствии с настоящей главой.
При установлении налога нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований могут также устанавливаться налоговые льготы, не предусмотренные настоящей главой, основания и порядок их применения налогоплательщиками.
Налогоплательщиками налога на имущество признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового Кодекса РФ.
Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования следующее имущество:
1) жилой дом;
2) жилое помещение (квартира, комната);
3) гараж, машино-место;
4) единый недвижимый комплекс;
5) объект незавершенного строительства;
6) иные здание, строение, сооружение, помещение.
В целях настоящей главы дома и жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, относятся к жилым домам.
Не признается объектом налогообложения имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома.
В настоящее время на территории Ростовской области исчисление налога на имущество физических лиц осуществляется исходя из инвентаризационной стоимости, сложившейся по состоянию на 01.01.2013 года.
Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его инвентаризационная стоимость, исчисленная с учетом коэффициента-дефлятора на основании последних данных об инвентаризационной стоимости, представленных в установленном порядке в налоговые органы до 1 марта 2013 года.
Коэффициент-дефлятор, необходимый в целях применения главы 32 «Налог на имущество физических лиц» НК РФ
|
Период, на который установлен коэффициент-дефлятор |
Размер |
Основание |
|
на 2015 год |
1,147 |
Приказ Минэкономразвития России от 29.10.2015 № 685 ст. 404 НК РФ |
|
на 2016 год |
1,329 |
Приказ Минэкономразвития России от 20.10.2015 № 772; Информация Минэкономразвития России ("Российская газета", № 266, 25.11.2015); ст. 404 НК РФ |
|
на 2017 год |
1,425 |
Приказ Минэкономразвития России от 03.11.2016 № 698; ст. 404 НК РФ |
Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований.
В случае определения налоговой базы исходя из инвентаризационной стоимости налоговые ставки устанавливаются на основе умноженной на коэффициент-дефлятор суммарной инвентаризационной стоимости объектов налогообложения, принадлежащих на праве собственности налогоплательщику (с учетом доли налогоплательщика в праве общей собственности на каждый из таких объектов), расположенных в пределах одного муниципального образования, в следующих пределах:
|
Суммарная инвентаризационная стоимость объектов налогообложения, умноженная на коэффициент-дефлятор (с учетом доли налогоплательщика в праве общей собственности на каждый из таких объектов) |
Ставка налога |
|
До 300 000 рублей включительно |
До 0,1 процента включительно |
|
Свыше 300 000 до 500 000 рублей включительно |
Свыше 0,1 до 0,3 процента включительно |
|
Свыше 500 000 рублей |
Свыше 0,3 до 2,0 процента включительно |
Пример расчета налога на имущество физических лиц от инвентаризационной стоимости за 2015 год:
Инвентаризационная стоимость жилого дома – 253728 руб.
Коэффициент - дефлятор – 1,147
Ставка налога – 0,1%
Налог на имущество – 253728 х 1,147 х 0,1% = 291 рубль
Подробную информацию о действующих налоговых ставках и льготах можно узнать на сайте www.nalog.ru, по бесплатному номеру Единого контакт-центра ФНС России 8-800-222-22-22» или в налоговой инспекции.
В 2016 году проведена оценка кадастровой стоимости объектов недвижимости. Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27.12.2016 № 881 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Ростовской области».
Ознакомиться с результатами кадастровой оценки объектов недвижимости можно на следующих информационных ресурсах:
на официальном сайте Правительства Ростовской области в подразделе «Кадастровая оценка» раздела «Экономика»;
на официальном портале правовой информации Ростовской области pravo.donland.ru;
на официальных сайтах Администрации Матвеево-Курганского района и сельских поселений района.
Информацию также можно получить непосредственно у специалистов Администраций сельских поселений.
В случае принятия решения об определении налоговой базы исходя из кадастровой стоимости, расчет будет произведен примерно следующим образом.
Ставка налога для жилых домов, жилых помещений, гаражей, хозяйственных строений – 0,1% от кадастровой стоимости (должна быть установлена нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований).
Налоговая база определяется в отношении каждого жилого объекта недвижимости за вычетом стоимости определенного количества квадратных метров в зависимости от его вида (вычеты установлены ст.403 Налогового кодекса).
|
Наименование объекта недвижимости |
Вычет |
|
Квартира |
Кадастровая стоимость 20 кв. м |
|
Комната |
Кадастровая стоимость 10 кв. м |
|
Жилой дом |
Кадастровая стоимость 50 кв. м |
На переходный 4-летний период, в целях снижения налоговой нагрузки на граждан, предусмотрен особый порядок расчета:
- если сумма налога, исчисленная исходя из кадастровой стоимости, превысит сумму налога, рассчитанную за последний налоговый период исходя из инвентаризационной стоимости, налог будет рассчитываться по специальной формуле:
Н= (Н1-Н2)хК+Н2,
где Н - сумма налога, подлежащая уплате;
Н1 - сумма налога, исчисленная из расчета кадастровой стоимости;
Н2 - сумма налога, исчисленная исходя из соответствующей инвентаризационной стоимости объекта налогообложения за последний налоговый период;
К - коэффициент, предусматривающий плавное увеличение налога в течение 4-х лет, который равен:
0,2 - применительно к первому налоговому периоду;
0,4 - применительно ко второму налоговому периоду;
0,6 - применительно к третьему налоговому периоду;
0,8 - применительно к четвертому налоговому периоду.
- если сумма налога, исчисленная по кадастровой стоимости, будет меньше суммы налога, исчисленной из инвентаризационной стоимости, налог будет рассчитан налогоплательщику в полном объеме исходя из кадастровой стоимости.
Пример расчета налога на имущество физических лиц от кадастровой стоимости (жилой дом площадью 81,3 м2):
Сумма налога исчисленная исходя из инвентаризационной стоимости за последний налоговый период, предшествующий периоду в котором принято решение об исчислении исходя из кадастровой стоимости, условно - 291 руб.
Кадастровая стоимость – 1 630 854 руб.
Ставка налога – 0,1%
Налоговый вычет (определение стоимости 50 м2) –
1 630 854 руб. / 81,3 м2 х 50 м2 = 1 002 985 руб.
Налоговая база – 1 630 854 руб. - 1 002 985 руб. = 627869 руб.
Сумма налога, исчисленная от кадастровой стоимости –
627869,00 x 0, 1% = 628 руб.
В данном примере расчета сумма налога, исчисленная по кадастровой стоимости, выше суммы налога, рассчитанной за последний налоговый период исходя из инвентаризационной стоимости (337 руб.).
Сумма налога за первый налоговый период – (628 руб.– 291 руб.) x 0,2 + 291 руб. = 358руб.
Сумма налога к уплате за второй налоговый период составит 426 руб. и т.д. до полной суммы налога на пятый налоговый период - 628 руб.
Представленный расчет демонстрирует прямую зависимость налога на объект недвижимости от кадастровой стоимости объекта налогообложения. В связи с этим каждому налогоплательщику необходимо своевременно ознакомиться с результатами кадастровой оценки объектов недвижимости и оценить ее адекватность.
Как оценить адекватность определенной кадастровой стоимости?
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости проведена в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, согласно которому кадастровая стоимость объекта недвижимости приближена к его рыночной стоимости.
Следовательно, для вынесения суждения о правильности определения кадастровой стоимости объекта недвижимости надлежит сопоставлять ее с предполагаемой рыночной стоимостью на данный объект недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года (дата оценки).
Для квартир кадастровая стоимость должна быть близка к рыночной (продажной) стоимости, сложившейся на рынке, и отклоняться от нее не более чем на 25-30% в большую или меньшую сторону.
Для домов кадастровую стоимость основного строения нужно сложить с кадастровой стоимостью земельного участка и сравнить полученное значение с рыночной стоимостью домовладения. Отклонения также не должны превышать 25-30% в большую или меньшую сторону.
Что делать если кадастровая стоимость определена с «ошибками», то есть не соответствует рыночной стоимости?
Необходимо осуществить проверку технических характеристик объекта недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН), на предмет их соответствия фактическим, то есть сверить год постройки, материал стен, перекрытий, кровли, площадь, адресные характеристики и т.д.
В случае наличия ошибок нужно внести правильные характеристики в состав сведений ЕГРН путем обращения в орган кадастрового учета, многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг или к кадастровому инженеру, с целью исключения ошибок определения кадастровой стоимости в дальнейшем.
Что делать если объект недвижимости отсутствует в постановлении об утверждении результатов определения кадастровой стоимости?
Отсутствие объекта и, соответственно, кадастровой стоимости в постановлении Правительства Ростовской области от 27.12.2016 № 881 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Ростовской области» может быть обусловлено следующими причинами:
объект недвижимости был образован и поставлен на кадастровый учет после 01.01.2016 (дата оценки);
отсутствие либо противоречивость характеристик объектов недвижимости, содержащихся в сведениях Единого государственного реестра недвижимости.
В данном случае правообладателям объектов недвижимости необходимо проверить характеристики объектов, содержащиеся в ЕГРН, и принять меры по их уточнению.
Кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости будет определена органом регистрации прав в 2018 году после внесения в ЕГРН утвержденных результатов определения кадастровой стоимости.
Как можно оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимости?
Кадастровую стоимость объектов недвижимости, утвержденную постановлением Правительства Ростовской области от 27.12.2016 № 881, возможно оспорить только после вступления в силу указанного постановления и внесения утвержденных результатов определения кадастровой стоимости в ЕГРН, но не ранее 1 января 2018 года.
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для оспаривания кадастровой стоимости необходимо обращаться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области (далее ‑ Комиссия) или Областной суд.
При этом юридические лица могут обратиться в суд только в случае отклонения Комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено Комиссией в установленный указанной статьей срок.
Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (неправильно определенный вид разрешенного использования объекта, неправильно учтенная площадь или местоположение);
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Для обращения в Комиссию или суд нужно составить заявление, в котором указать причины несогласия и приложить документы подтверждающие доводы заявления или отчет об определении рыночной стоимости. Также, к заявлению прилагаются правоудостоверяющие документы и справка о кадастровой стоимости.
Комиссия осуществляет свою деятельность по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Сиверса, д. 22, к. 318.
Прием заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется в рабочие дни с 9.00 – 13.00 и 14.00 ‑ 17.30 по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Сиверса, д. 22, к. 318.
Почтовой связью заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости следует направлять по адресу: 344002, г. Ростов-на-Дону, пер. Соборный, 2а. Контактный телефон Комиссии: 8(938)169-53-22.